マンションリフォームの費用について―相場から施工のポイントまでまるわかり！

マンションにおけるリフォームは、専有部分や共用部分の制限を把握し、予算や施工スケジュールをしっかりと計画することが大切です。リノベーションや部分的な改修など、目的や希望によって費用も大きく変化します。

本記事では、マンションリフォームの基本知識から具体的な費用相場、価格帯別の内容や実際の事例、そして工事の際に気を付けるべき注意点まで幅広く解説します。

費用を抑えながら満足度を高めるコツや、スケルトンリフォームの魅力なども取り上げますので、理想のマンションづくりの参考にしてください。

マンションリフォームの基本知識―専有部分と共用部分の違い

まずはマンションリフォームを検討するうえで欠かせない、専有部分と共用部分の区分を理解しましょう。

マンションは構造上、多くの住戸が集合して生活しているため、所有者が自由に改修できる範囲（専有部分）と、管理組合が権限を持つ共用部分とに区分されています。リフォームを行う際には、この領域の線引きを把握することが第一歩です。

専有部分には、主に内部の壁紙や床材、天井、室内ドアといった内装部分が含まれます。ここでは基本的にオーナーの裁量でリフォームが可能ですが、排水管など建物全体とつながる設備については制限があることが多いです。

共用部分にあたる構造躯体や外壁、配管の主幹部分、共用廊下などは、管理規約や管理組合が決めるルールに従って施工可否が決まります。そのため、リフォーム計画をスムーズに進めるためには早めの情報収集が重要です。

専有部分でリフォームできる範囲

専有部分としてリフォームの対象になりやすいのは、居室の壁や床、天井などの表層仕上げです。壁紙の張り替えやフローリングの交換などの内装リフォームは比較的自由度が高く、デザインや素材選びによって仕上がりが左右されます。

ただし、エアコンや換気設備、給排水管の分岐部分などはマンション全体と関連しているケースがあり、変更内容によっては管理組合や専門業者の確認が必要です。誤った施工をすると共用部分に影響を及ぼす可能性があるため、事前調整を怠らないことが大切です。

なお、防音性や耐久性を高めるリフォームを検討する場合は、床材の厚さや遮音性能なども考慮しましょう。マンション独特の規約により、隣戸や上下階への騒音対策に一定の基準が設けられていることが多いからです。

共用部分の工事制限と管理組合との手続き

マンションのバルコニーや玄関ドア、窓のサッシなどは共用部分に該当する場合が多く、勝手にリフォームすることが禁じられています。デザインの変更や大型の設備交換を伴う工事は、管理組合と調整を行い、必要な手続きを踏むことが必須です。

工事を行う際には、管理規約で定められた申請書類や承認プロセスに従い、必要書類を提出します。また、工事期間中に共用廊下の使用制限やエレベーターの養生が求められる場合があるため、近隣に配慮したスケジュール調整が欠かせません。

管理組合によっては、工事時間帯の規則や作業内容の制限が細かく決められていることがあります。追加の費用が発生するケースもあるため、計画時点で十分に確認し、トラブルを防ぎましょう。

マンションリフォームにかかる費用相場―どれくらい必要？

規模や使う設備のグレードに応じて、マンションリフォームの費用は大きく変動します。

一般的に、マンションのリフォーム費用は300万円～1,000万円以上と大きな幅があります。部分的な内装替え程度であれば数十万円から数百万円で済む一方、間取り変更を伴うフルリフォームの場合は数百万円からある程度高額になることが多いです。

また、築年数の古いマンションほど配管や設備の老朽化が進んでいることも多く、想定外の補修費用がかかる可能性があります。現況調査を入念に行いながら、どの程度まで手を加えるかを判断しましょう。

マンションの場合、共用部分の制限も費用に影響を与えます。管理規約により工事範囲が限られるため、戸建てよりも自由度は低いものの、計画的に進めることで満足度の高いリフォームを実現できます。

フルリフォーム・スケルトンリフォームの相場

間取りを大きく変更するようなフルリフォームや、内装や設備をすべて解体して一から作り上げるスケルトンリフォームでは、費用は500万円～1,000万円以上になることが珍しくありません。解体工事や新規設備一式の導入には大きなコストがかかるためです。

ただ、スケルトンリフォームはマンションの構造躯体を活かしながらも、住戸全体を自分好みに作り変えられるメリットがあります。配管の取り回しやお風呂・キッチンなどの配置を一新することで、使い勝手が大幅に向上します。

リフォーム費用の回収は、もし将来的に売却を検討する場合に資産価値として反映されることもあります。豊富な実績をもつリフォーム会社と相談しながら、コストと効果のバランスを見極めるのが重要です。

水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）の費用相場

キッチンの交換は大きさやメーカーによって、50万円～150万円程度の費用幅があります。壁付け型から対面型へ変更する場合はレイアウト変更に伴う配管工事も必要となり、さらに費用がかさむケースもあるでしょう。

浴室やトイレ、洗面所といった水回り設備は使用頻度が高く、劣化が進むほど故障リスクも高まります。浴室のユニットバス交換には100万円～200万円前後の予算が見込まれ、トイレの交換費用は15万円～40万円程度が一般的な目安です。

古い配管を刷新しないまま新しい設備を導入すると、のちに水漏れなどのトラブルが発生する場合があります。築年数に応じて配管状況を確認し、必要に応じて全面的な工事を検討すると安心です。

床・壁紙など内装リフォームの費用相場

床材の交換や壁紙の張り替えなど、内装リフォームは1平米あたりの材料費・施工費によって総額が変わります。 フローリングの材質や壁紙のグレードにこだわるほど、コストが上昇する傾向にあります。

例えば、一般的なフローリングの張り替えは6～10万円（6畳程度）で収まることもありますが、高品質の無垢材を希望する場合はさらに高額になります。壁紙についてもデザイナークロスや耐久性の高い製品を採用すると、その分コストが増します。

見た目だけでなく、防音性能や室内環境の改善も考慮して選ぶと後々の満足度が高まるでしょう。マンションでは他の住戸との騒音問題もあるため、遮音性の高い仕様の導入を検討することを推奨します。

間取り変更や配管工事の費用目安

キッチンやリビングの位置を入れ替えるなどの大幅な間取り変更は、躯体への影響も考えながら進める必要があります。特に壁式構造の場合は取り外せない壁があるため、変更の自由度が低い点にも留意しましょう。

配管の移設や延長工事は位置によっては長距離での配管敷設が必要となり、費用が大きく上がることがあります。また、工事期間も長くなる傾向にあるため、引っ越しや仮住まいのコストも考慮すると総費用が膨らむ可能性があります。

理想の間取りを実現したい場合は、専門家に現場確認を依頼し、管理規約や構造上の制限の中で最大限のプランを立てることが大切です。可能であれば、複数の業者にプランを提示してもらい、比較検討するのが賢明です。

中古マンション購入＋リフォームの大まかな費用

中古物件を安価で購入し、その分をリフォーム費に充てるという方法も人気があります。たとえば、築30年以上のマンションを1,000万円程度で購入し、500万円～800万円ほどのリフォームを行うケースもあります。

築年数が古いほどリフォームしがいがあり、大きく雰囲気を変えることが可能です。一方で、配管の老朽化や耐震補強など想定外の出費が発生するリスクも高まります。

リフォーム費用と物件購入費を合わせた総予算を把握しつつ、将来的な資産価値や生活の利便性を考慮したうえで物件選びを行いましょう。特に管理組合の運営状況や積立金の確認は欠かせません。

価格帯別にみるマンションリフォーム―100万円から1,000万円以上まで

リフォーム費用の目安を価格帯ごとに把握し、どの程度の改修が可能なのかイメージしてみましょう。

リフォームの予算は人によって大きく異なるため、価格帯別に実現できる内容をあらかじめ知っておくと計画が立てやすくなります。設備や内装をどこまでグレードアップするかで、同じ金額でも施工内容が変わってくる点は要注意です。

いずれの価格帯でも、老朽化した設備や配管の交換は優先順位が高い項目となりがちです。特に水回りは満足度や不満が顕著に表れやすい場所なので、最初にしっかり予算を確保することをおすすめします。

また、工事規模が大きくなるほど工事期間も長引き、近隣や家庭への負担も増大します。住みながらリフォームするか、仮住まいを用意するかなど、生活面の計画も合わせて行いましょう。

100〜300万円：内装や設備の部分改修

限られた予算の中で、壁紙や床材の張り替え、キッチンや浴室の小規模なパーツ交換などが主な施工内容となることが多いです。グレードの高い設備は難しいかもしれませんが、気になる箇所をピンポイントで改善できます。

シンプルに内装を新しくするだけでも、住まいの印象は大きく変わります。築年数によっては、防湿防カビ効果のあるクロスを採用するなど、機能性を持った素材を選ぶだけでも快適度が向上するでしょう。

大がかりな間取り変更は難しい予算帯ですが、配管状態が比較的良好な場合や、部分的なレイアウト変更であれば可能なケースもあります。リフォーム会社と相談し、コストパフォーマンスを最大化させるプランを探ってください。

300〜500万円：水回り中心の改修と内装のアップグレード

キッチンや浴室といった水回り設備を一新し、内装もある程度グレードアップできる価格帯です。ユニットバスを新調したり、機能性の高いキッチンへ交換したりすることで、住まいの使い勝手が大きく向上します。

内装材にも余裕を持って投資できるため、防音性や断熱性などの性能を重視して素材選びを行うことが可能です。特にマンションでは上下階や隣接住戸との音問題が気になりやすいので、床や壁に遮音対策を施すのも有効です。

ただし、間取りの大規模変更までは難しいかもしれません。水回りの位置移動には配管工事が伴うため、別途追加費用が発生する可能性があることを念頭に置きましょう。

500〜1,000万円：間取り変更を含む大規模リフォーム

この価格帯になると、間取りの変更や複数の部屋をまとめて改修する大規模リフォームが視野に入ります。キッチンの位置をリビング側へ移動するなど、ライフスタイルに合わせた空間づくりがより自由になります。

床暖房を設置したり、省エネ性能やデザイン性を追求するなど、各所にこだわりを取り入れやすくなるのもメリットです。リフォーム後の資産価値も高まりやすいので、将来的な売却や住み替えを視野に入れる方にとっても魅力的でしょう。

実際の費用は、設備のグレードや構造的な制約、管理組合の規約などで増減します。無理なく満足度を高めるためにも、具体的なプランを複数検討し、見積もりを比較することが重要です。

1,000万円以上：スケルトンリフォームで理想の住まいへ

1,000万円を超える予算をかけることで、大がかりな間取り変更や高品質な設備導入が可能となり、いわゆるスケルトンリフォームの選択肢が広がります。室内の全てを一新し、まるで新築のような仕上がりを実現する方も少なくありません。

耐震性や断熱性能、防音性能など、建物全体の快適さを高める工事ができるのも大きな魅力です。特に古いマンションの場合、インフラ的な部分への投資が将来のメンテナンスコストを抑えるうえでも役立ちます。

ただし、ここまでの大規模工事を行う場合は、長期間の工事期間とそれに伴う仮住まいの確保、周辺住民との調整が必須になります。満足度は高いものの労力もかかるため、事前の情報収集と準備が結実に影響します。

マンションリフォームの費用を左右する主な要因

どんなポイントがリフォーム費用を大きく左右するのか、事前に把握しておきましょう。

リフォーム費用は単に面積や設備の数だけで決まるわけではありません。マンション特有のルールや建物の構造、さらには選択する設備や素材のグレードが大きく影響します。

特に見落とされがちなのが、築年数による配管や電気設備の老朽化です。予定外の補修や交換が必要になると、当初の見積もりより大幅に予算が上振れするケースも珍しくありません。

また、リフォームには管理組合の承諾や近隣住民との調整も伴います。時間的な制約や申請にかかる手間を甘く見積もると、スケジュールに遅れが出て工事費も増える恐れがあるため注意が必要です。

建材のグレード・設備の品質

フローリングの種類だけでも、合板フローリングから無垢材、特殊コーティングが施された高級材まで、その価格差は大きいです。キッチンや浴室などの水回り設備にも多種多様なラインナップがあり、ハイグレードになるほど費用は上昇していきます。

高性能な設備を導入すれば、日々の生活や光熱費削減にメリットがある場合もあります。一方で、性能をフルに活かせるライフスタイルかどうかを検討し、投資効果が見合うか見定めることが大切です。

こだわりと予算の折り合いをつけながら建材や設備を選ぶ際には、カタログスペックだけでなく実物をショールームなどで確認するとイメージがつかみやすいでしょう。

配管・電気設備の老朽化や管理規約

築年数の古いマンションでは、給排水管や電気配線が劣化している可能性があります。リフォームのタイミングでこれらの交換も同時に行うかどうかで、費用が大きく変わります。

また、管理規約によっては、配管の改修や電気設備の更新範囲が限定される場合もあるため、自由に変更できるとは限りません。特に共用管から専有部分への分岐点は慎重に扱う必要があります。

これらを無視すると、設備の不具合や漏水トラブルが生じるリスクが高まります。将来的なメンテナンス費用を考慮し、リフォーム時にまとめて対処することも検討すべきです。

構造形式（ラーメン・壁式）による制限

マンションの躯体は大きく分けてラーメン構造と壁式構造の2種類に分かれます。ラーメン構造は柱と梁で支える方式で、壁を比較的自由に取り外せるため、間取り変更の柔軟性が高いです。

一方、壁式構造では壁そのものが建物の耐力を支えているため、取り壊しができない壁が多いのが特徴です。このため、広々としたLDKを実現したり、部屋数を増やしたりするリフォームが難しい場合があります。

こうした構造上の制限は、工事費だけでなくデザインや機能の選択肢にも影響を与えます。リフォーム会社にどのような間取り変更が可能かを詳しく相談してみましょう。

マンションリフォームの費用を抑えるコツ

限られた予算の中で理想の住まいを実現するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。

マンションリフォームでは、工夫次第でコストを削減しながらも過不足のない快適空間を手に入れることが可能です。特に、水回りの位置を大きく変更しない、優先度の高い部分だけ先に着手するなどの戦略は有効です。

ただし、費用を抑えようとするあまり、将来必要になる改修を先延ばしにすると、結局は余計なコストや手間がかかる場合もあります。必要最低限の工事と合わせて、老朽化問題を一度に解決できる方法を検討してみましょう。

また、補助金や助成金制度、減税など公共の支援策を活用できるかも重要なポイントです。地域によって適用条件が異なるため、事前に情報収集し、利用できるものは積極的に活用しましょう。

リフォームする場所の優先順位付け

まずは、どの部分に問題があり、どのような改善を求めているのかを整理することがスタートです。ライフスタイルや家族構成を考慮しながら、重要度の高い場所から順に予算を配分します。

水回りや老朽化した設備はトラブルの原因になりやすく、早期対応が望ましい箇所です。一方、内装やデザイン性などは優先度は下がりがちですが、居住性を左右する要素でもあるので、バランス調整が鍵となります。

時間や予算に余裕があれば、同時に施工したほうが成果が出やすい部分もありますが、段階的なリフォームでリスクを分散するという考え方もあります。自分たちの資金計画や生活スケジュールに合わせたプランニングをしましょう。

補助金や減税制度、助成金を活用する

自治体や国が住宅リフォームを促進するために一定の補助金・助成金制度を用意していることがあります。省エネやバリアフリーなどの条件を満たせば、工事費用の一部を支援してもらえる可能性があります。

また、ローン減税などの税制優遇措置が適用できるケースもあるため、住宅ローンを活用してリフォームを行う場合は必ず確認しておきましょう。

条件に該当していても、手続きの期限や工事開始前の申請が必要などの注意点があります。補助金を利用したい場合は、リフォーム計画の初期段階から情報を集め、スケジュールに組み込んでおくことが肝心です。

複数社に見積もり依頼をして比較する

リフォーム会社によって得意分野や提案力、費用の算出方法が異なります。複数社に相見積もりをとることで、価格だけでなく施工内容やアフターサービスの違いを比較検討できます。

見積もりを比較するときは、単純な金額だけに目を向けず、使われる材料のグレードや工事範囲の詳細を確認しましょう。費用が安いと思って契約したものの、不足工事が多くて追加費用がかさむことは少なくありません。

また、担当者や施工チームとの相性も重要な要素です。コミュニケーションがしやすく要望を的確に汲み取ってくれるパートナーを選ぶことが、満足のいくリフォームへの近道となります。

マンションリフォームの実例紹介

ここでは、実際に行われたリフォーム事例を参考に、どのような内容に費用がかかったのかイメージしてみましょう。

実例を見ると、同じ費用でも重視するポイントや工事範囲が大きく異なることがわかります。ライフスタイルや家族構成によって、設備選びや間取りの優先度は変化します。

また、一度にすべてを改修するより部分的に行う場合もありますし、中古マンションを購入してスケルトンリフォームを行うケースなど、その手法や予算計画は多種多様です。

ご自身の理想に近い実例を参考にしながら、設備・素材選びやレイアウトの組み方などを検討するとイメージが具体化しやすいでしょう。

実例1：水回りを中心に大幅改修したケース（総額約400万円）

築20年ほど経過し、キッチンや浴室の老朽化が目立ってきたため、思い切って水回りを中心にリフォームを行った事例です。キッチン設備を対面式にグレードアップし、浴室は広めのユニットバスへと交換しました。

リフォーム前と比べて、家事動線が大幅に改善され、快適に過ごせるようになったとのことです。追加で一部クロスの貼り替えも実施し、住戸全体の雰囲気を明るくしています。

設備費用と工事費用を合わせて約400万円で収まり、幅広い設備変更に対してはコストを抑えられた例です。小規模ながらも要所をしっかりと改修したことで満足度が高いリフォームになりました。

実例2：築30年以上の中古マンションをスケルトンリフォーム（総額約800万円）

築30年以上の中古マンションを購入し、内装をすべて解体してスケルトン状態にした後、間取りと設備を一から作り上げた事例です。リビングを広く取り、キッチンをオープンスタイルに変更したことで、開放感のある空間を実現しています。

古い配管や電気配線もまとめて交換したため、老朽化リスクを軽減しながら快適な住環境にアップグレードできました。和室を洋室に変更し、床には音を吸収するフローリング材を導入するなど防音性にも配慮しました。

予算は約800万円と決して少なくありませんが、新築同様の雰囲気を得られるメリットは大きいです。購入時の物件価格が安かったため、トータルで見てもコストパフォーマンスの高いリフォームといえます。

実例3：こだわりの高級設備と間取り変更（総額1,000万円超）

ハイグレードな設備にこだわり、キッチンや浴室に最新機能を搭載した事例です。デザイン性も重視し、造作の収納スペースや特注家具を導入するなど、理想を詰め込んだ住まいを叶えました。

リビングと隣接していた部屋の壁を撤去して広々としたLDKを実現し、床暖房や調光システムも採用しています。高品質な素材・設備に加え、大幅な間取り変更も行ったことで、総額は1,000万円を超えました。

コストは高いものの、居住性とデザイン性が格段に向上したことから、オーナーの満足度は非常に高いとのことです。将来的には資産価値の維持にも貢献してくれると期待されています。

マンションリフォームで気をつけたい注意点

マンションは近隣住民との関係や管理組合の規約など、特有の制限に配慮しながら工事を進める必要があります。

リフォーム計画を立てる際には、事前に管理規約を読み込んでおき、工事可能な範囲や申請手続きの流れを確認しましょう。想定外の制約に気づかずにプランを進めると、後から大幅な変更を迫られることもあります。

また、騒音や振動が発生する工事では、隣接住戸や上下階の住民にしっかりと挨拶と説明をしておくことが大切です。施工期間や作業時間の制限など規定がある場合、守らないとトラブルに発展するリスクがあります。

自宅に住みながらリフォームを行うか、仮住まいを利用するかによっても配慮すべきポイントは変わります。家族構成や工事規模、リフォーム期間を踏まえて最適な方法を選択しましょう。

管理組合への届け出と工事ルールの確認

マンションの管理組合によっては、事前の工事申請や承認手続きなど複数の段階を踏む必要があります。完了報告が求められる場合や取り決められた様式で書類を提出しなければならないケースもあるため、早めの準備が肝要です。

大規模なリフォームを実施する場合、工事内容や予定工期を詳細に説明しないと承認が得られないことがあります。また、工事時間帯に制限があるマンションの場合は、作業工程をうまく調整しなければなりません。

管理組合との円滑なコミュニケーションが取れていると、工事当日もスムーズに進行します。リフォーム会社と連携して、必要書類や打ち合わせのタイミングをしっかり確認しておきましょう。

近隣住民への挨拶・音やゴミ対策

マンションでは壁一枚を隔てて他の住戸が並んでいるため、騒音や振動に対するクレームが起こりやすい環境です。工事に着手する前には、最低限の挨拶や作業時間の通知を行うことでトラブルを予防できます。

施工によって発生する廃材やゴミを共用廊下やエレベーターで運ぶ際も、汚損や混雑を引き起こさないよう注意が必要です。エレベーターの養生を管理組合に申請し、指定された方法でゴミを処理しましょう。

配慮が行き届いたリフォーム会社であれば、近隣への説明や共用部分の扱いにも慣れているため安心です。コストだけでなく、細かな配慮ができるかどうかも業者選びのポイントとなります。

住みながらリフォームする場合の注意点

マンションによっては空き部屋がなく、一時的に住戸内に居住しながら工事を進めるケースもあります。この場合は、プライバシー確保や安全性への配慮が重要となります。

特にキッチンや浴室など生活の要となるスペースが使えない期間が発生するため、どのタイミングでどこを工事するのか、綿密な計画が必要です。仮キッチンや簡易的な洗面スペースを設置するなどの工夫も検討しましょう。

騒音やほこり、資材の搬入出など、住みながらの負担は想像以上に大きい場合があります。工期やスケジュールをリフォーム会社と相談し、できるだけストレスを軽減できるよう対策を講じましょう。

【まとめ】マンションリフォームの費用を理解し、理想の住まいを実現しよう

マンションリフォームは専有部分と共用部分のルールを理解し、費用相場や工事手順を把握して進めることが成功の鍵です。

まずは専有部分と共用部分の違いを整理し、どこまで自由にリフォームできるのかを確認するところからスタートしましょう。専有部分の範囲でも、配管や構造の制約がある場合があるため、事前の調査と管理組合への申請は欠かせません。

費用はリフォームの規模や使う設備のグレードによって数十万円から1,000万円を超えるケースまで幅広く、自己資金やローン計画に合わせて予算を組む必要があります。築年数が古いマンションでは、配管交換などの追加費用が発生する可能性も考慮して計画的に進めましょう。

また、複数のリフォーム会社に見積もりを依頼し、比較することも大切です。自分の理想が実現可能なプランを立て、管理組合や近隣住民への配慮を忘れずに行うことで、後悔のないマンションリフォームを実現してください。

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