中古マンションに新たな機能や価値を加える「リノベーション」。新築住宅ではなく、中古マンションを購入し自分好みにリノベーションする人が増えました。
その背景には新築マンションの価格高騰もありますが、立地や周辺環境を妥協したくないと考えると、新築に限定して探すのは年々難しくなっているという理由もあるでしょう。
今回は、中古マンションをリノベーションする費用相場や、物件の選び方・注意点などを詳しく解説します。実際にマンションをリノベーションした事例も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
マンションのリノベーション物件のメリット
近ごろは中古マンションのリノベーションが人気ですが、リノベーション物件にはどのようなメリットがあるのでしょうか。新築マンションにはない、中古マンションならではの魅力をみていきましょう。
新築よりも物件価格が安い
中古マンションを購入してリノベーションを行うメリットは、新築よりも物件価格が安いこと。
立地によっても変わりますが、一般的には築年数が古くなるにつれて価格が下がり、築20年を超えると価格の下落は緩やかになります。
築年数別の「価格・面積・㎡単価」の相場は、次のとおりです。
| 築年数 | 価格 | 土地面積 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 6,136万円 | 64.84㎡ | 94.63万円 |
| 築5〜10年 | 5,538万円 | 66.86㎡ | 82.83万円 |
| 築11〜15年 | 4,886万円 | 70.38㎡ | 69.41万円 |
| 築16〜20年 | 4,685万円 | 72.80㎡ | 64.35万円 |
| 築21〜25年 | 3,746万円 | 69.24㎡ | 54.10万円 |
| 築26〜30年 | 2,275万円 | 61.23㎡ | 37.15万円 |
| 築31年〜 | 2,040万円 | 57.28㎡ | 35.61万円 |
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）中古マンション成約状況｜東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf
首都圏の新築マンションは価格高騰が続いていますが、中古マンションなら手が届く場合も。
物件価格を抑えればその分リノベーションに予算を回せるので、より自分好みの住まいにカスタマイズできるでしょう。
資産価値が安定している
中古マンションの価格は、築年数が古くなるにつれて徐々に下がり、築25年前後で底値を迎えるといわれています。築25〜30年以降の中古マンションの価格は、新築と比べて約3分の1と安く、それ以上資産価値は下がりにくいです。
将来売却することになったときに大きく損することが少ないと予想されるのも、中古マンションの大きなメリットです。
間取りや内装の希望を叶えられる
中古マンションをリノベーションすれば、間取りや内装の希望が叶えられるのも大きな魅力です。
新築マンションでも建具や床の色を選べたり、オプションの設備を取り入れたりできますが、自由度はそれほど高くありません。
一方リノベーション物件では、間取りや内装まで希望に近づけられるので、自分好みの住まいが手に入るでしょう。
好きなエリアに住める可能性が高くなる
リノベーション物件を選べば、好きなエリアに住める可能性が高くなるのもメリットのひとつ。新築マンションだと、①住みたいエリアに②ベストタイミングで③希望どおりの物件が出てくるとは限りません。
3つの条件をすべて満たす新築マンションを探すのは、時間と労力を多く消費する可能性もあります。
中古マンションのリノベーションも視野に入れれば、選択肢は大きく広がり好きなエリアに住める可能性は高くなるでしょう。
マンションのリノベーションで変えられる箇所
マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、リノベーションで変えられるのは「専有部分」のみ。マンションのエントランスや共用通路、外観などは変えられません。
専有部分のリノベーションについても、マンション独自のルールや構造上の制限がある場合も。売買契約前に「重要事項説明書」や「管理規約」などをしっかり確認しましょう。
水回り
キッチンやお風呂・トイレなどの水回りは、リノベーションで一新したいと考える人も多いはず。
もともとあった位置で設備だけを変えるのは簡単ですが、大きく移動させるとなると配管の関係で難易度が上がります。
マンションには給排水管が通っているパイプスペースがあり、間取りには「PS」と表記されています。PSの近くに水回りを配置するのが一般的で、PSから離れた場所に移動するとなると配管を伸ばす作業が必要です。
伸ばす距離が長くなるほど水は流れにくくなるので、配管の勾配を確保しなくてはなりません。
そもそも勾配を確保するのが難しい物件もありますし、たとえ確保できたとしても床に段差ができてしまう場合もあります。
キッチンは給排水管以外にも、排気口の位置も考えなければなりません。排気口から離れた場所にレンジフードを設置するなら、ダクトの配置に配慮が必要です。
水回りは、位置を大きく変えられたとしてもコストアップにつながるので、物件選びの段階からこれらを考慮して選ぶとよいでしょう。
間取り
マンションのリノベーションでは、ライフスタイルや家族構成に合わせて間取りを変更できます。
近ごろは2LDKや3LDKなどの間取りを、開放的な1LDKにするリノベーションも人気です。
ただし、マンションの構造によっては間取りの変更ができない場合も。
建物の構造には、梁（はり）と柱で支える「ラーメン構造」と、壁で支える「壁式構造」があります。
壁式構造のマンションには、構造耐力上壊せない「構造壁」があるので間取りの変更はしにくいです。
マンションに多いのはラーメン構造ですが、間取りを大きく変更したいと考えている人は、物件選びの際に必ず確認しておきましょう。
壁・天井・建具
お部屋を仕切る壁を取り払うと、広々とした開放的な空間が生まれます。マンションの構造によっては壁を壊せない場合もあるので、注意が必要です。
天井は躯体現しにすると、お部屋の印象がガラッと変わります。ただし、最上階住戸は天井裏に断熱材が施工されていることが多く、躯体現しができない場合も。
ブルックリンスタイルやインダストリアルスタイルなどを目指してリノベーションしたい人は、最上階の住戸は避けたほうが賢明です。
建具に関しては、比較的自由に選べます。建具は内装の中でも存在感が大きいので、素材やカラーにこだわってリノベーションすると、お部屋のイメージを大きく変えられるでしょう。
床
お部屋の中でも広い面積が目に入る床。壁紙や建具との相性を考慮しながらリノベーションすることで、お部屋のテイストに統一感が生まれます。
フローリングやクッションフロアなど種類豊富ですが、マンションの規約によっては「フローリングはNG」「床材の遮音等級に指定がある」など制限がある場合も。売買契約前に管理規約などをしっかりと確認しておきましょう。
バルコニー・窓・玄関ドア
バルコニーや窓・玄関ドアは専有部分のように思えますが、マンションでは「共用部分」に当たります。そのため、バルコニーをリノベーションしたり、玄関ドアや窓そのものを取り替えたりすることはできません。
築年数が古いマンションの窓を断熱改修したい場合は、内窓を設置するなどの対応が必要。
玄関ドアについては、内側を塗り替える・シートを貼るなどできる場合もありますので、管理会社に確認しましょう。
バルコニーに敷くウッドデッキなど、取り外し可能なものであれば問題ないケースも多いです。
マンションのリノベーション費用相場
住まいを自分好みに変えられるリノベーション。どのくらいの予算があれば、どの程度の希望が叶うのでしょうか。
リノベーション費用の相場や、費用を抑えるコツを紹介します。
リノベーションの費用相場
マンションのリノベーション相場は、㎡単価でいうとおおよそ8〜20万円。変更する箇所や工事内容によって金額は大きく変わります。
「部分リノベーション」「フルリノベーション」「スケルトンリノベーション」の3つの施工方法に分けて、費用の相場をみていきましょう。
部分リノベーション
リビングや水回りのみなど、マンションを部分的に変える部分リノベーション。費用の相場は、おおよそ10〜200万円です。
【部分別費用相場】
・キッチン：50〜150万円
・お風呂：50〜200万円
・トイレ：15〜60万円
・洗面台：10〜50万円
リノベーション費用は抑えつつ、こだわりたい部分をピンポイントで変えられるのが部分リノベーションの特徴です。
フルリノベーション
マンション全体に手を加えるフルリノベーション。費用相場は、㎡単価で8〜15万円です。
一言でフルリノベーションといってもやり方はさまざまで、次のような方法が挙げられます。
●「目に見える部分だけ」を新しくする方法
キッチン・お風呂・トイレなど住宅設備はすべて新品に交換し、床・壁紙も張り替え。目に見えない床や壁の下地・給排水管や電気配線などはそのまま使い、間取りもほとんど元の状態のままです。
●目に見えない部分にも手を入れつつ「使えるものは残す」方法
住宅設備はすべて新品に交換し、給排水管や電気配線など目に見えない重要な部分も一新。間取りも変更できますが、床や壁の下地などそのまま使えるものは残します。
【面積別費用相場】
・2LDK（60㎡）：約520〜900万円
・3LDK（80㎡）：約640〜1,200万円
部分リノベーションよりも変えられる範囲が広がり、スケルトンリノベーションよりも費用は抑えられるのがフルリノベーションの魅力です。
スケルトンリノベーション
床・壁・天井などすべて壊して骨組みまで見える状態にしてから、住まいを新しく作りかえるスケルトンリノベーション。費用相場は、㎡単価で12〜20万円です。
いわば「コンクリートの箱」の状態まで解体するため、自由度が高く理想の住まいを叶えやすい方法。その分解体・廃棄・資材費用も多くかかり、フルリノベーションより高くなります。
【面積別費用相場】
・2LDK（60㎡）：720〜1,200万円
・3LDK（80㎡）：960〜1,600万円
スケルトンリノベーションは1番費用がかかる分、より自分好みの住まいに仕上がるでしょう。目に見えない部分まで一新するので、長く住むうえで安心・安全な物件に生まれ変わるのが大きなメリットです。
費用を抑えるコツ
理想の住まいを追求すると、リノベーション費用がどんどん高くなってしまうケースも少なくありません。こだわりつつも、できる限り費用は抑えたいですよね。
リノベーション費用を抑えるコツについて説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。
予算の上限を決めてプランニングしてもらう
リノベーション費用を抑えるためには、はじめから予算の上限を決めたうえで、業者にプランニングしてもらうのが重要。予算を決めずにやりたいことをすべて伝えてしまうと、当然金額はどんどん上がります。
予算の上限に加えて、こだわりたいポイントの優先順位を業者に伝えると、予算内でプランニングし提案してくれるでしょう。
また、リノベーションにとことんこだわって理想の住まいを追求したい人は、購入する物件の価格を抑えるのも一つの手です。
施工方法を工夫する
施工方法を工夫することも、リノベーション費用を抑える大切なポイントです。
フルリノベーションは一見すべて新しく変えているようで、使える部分はしっかりと残す方法。一方スケルトンリノベーションは、目に見えない部分まで一度解体して、すべてを新しく作り変える施工方法です。
築年数や物件の状態にもよりますが、どこまで手を加える必要があるのか、そのまま使える部分はないかなど、施工方法を工夫すると費用は抑えられるでしょう。
予算があまりないという方は、部分リノベーションで優先順位が高い住宅設備から交換するのもおすすめです。
マンションのリノベーション物件の選び方
理想の住まいをつくるためには、物件選びから慎重に行わなければなりません。リノベーションを前提とした中古マンションの選び方や、チェック項目・注意点などを説明しますので参考にしてください。
立地や周辺環境を重視して選ぶ
中古マンションは、立地や周辺環境を重視して選びましょう。
内装や住宅設備はリノベーションで変えられますが、立地や日当たり・周辺の環境などはどうやっても変えられません。
立地や周辺環境を妥協して物件を選んでしまうと、たとえ内装が理想どおりに仕上がったとしても、いつか「住みにくい」と感じる日がくるはず。
中古マンションは新築マンションよりも選択肢が多いのがメリットなので、立地や周辺環境にはこだわって納得できる物件を探しましょう。
築年数や耐震性は要確認
マンションの築年数や耐震性は必ず確認しましょう。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、現行の新耐震基準に基づいて建てられています。つまり2022年現在、築41年以内のマンションは新耐震基準です。
これ以前に建てられた古いマンションも「耐震基準適合証明書」を取得していれば、新耐震基準を満たす物件であると客観的に証明されています。
新耐震基準を満たしているかはひとつの基準になりますが、耐震性は立地も大きく影響します。
もともと地盤が弱いエリアや液状化しやすいエリアなどは要注意。反対に古い建物であっても、地盤が強いエリアのほうが安心という方もいらっしゃるでしょう。
エリアごとの災害リスクは地域のハザードマップに載っているので、建築基準と合わせて確認しましょう。
共用部の管理状態は必ずチェック
中古マンションを購入する際は、共用部分の管理が行き届いているかを必ずチェックしましょう。
心地よい住環境を確保しマンションの資産価値を守るためには、個人の専有部分だけでなく、共用部分の適切なメンテナンスが欠かせません。
エントランスや駐輪場・ゴミ置き場などの清掃はもちろん、共用設備の使い方やメンテナンスが正しく行われているかは、マンション選びの重要なポイントです。内覧の際は、共用部分までしっかりチェックしましょう。
修繕計画と積立金の収支も確認しておく
大規模修繕が計画的に行われているのか、修繕積立金の収支はどうなっているのかなども確認しておきましょう。
国土交通省のガイドラインでは、12年に1度を目安に大規模修繕の実施を推奨しています。
同省の調査によると、1回の大規模修繕にかかる費用は「1戸あたり75〜125万円」がボリュームゾーンです。つまり修繕積立金の残高が「75〜125万円×戸数相当」あれば、次回の修繕を行える計算になります。次回の修繕時期を確認して、順調に積み立てられているかを確認しましょう。
（参考／令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001477900.pdf）
大規模修繕をしたばかりのマンションは残高が少ないですが、突発的に共用部分の修繕が必要になる場合もあるので、多少の残高は確保されていると安心です。管理状況や積立金の運用に、計画性があるかどうかを見極めることが大切になってきます。
納得の家づくりをするためのポイント
納得の家づくりをするポイントは、「理想の生活を明確にイメージする」「希望の工事ができるか確認してから物件を買う」「リフォーム会社といっしょに物件探しをする」の3つ。それぞれ詳しく見ていきましょう。
理想の生活を明確にイメージする
まずは、理想の生活を明確にイメージすることからはじめましょう。
「これもいいな」「あれもやりたい」など、思い描く生活スタイルをぼんやり想像した状態で家づくりをしてしまうと、「やっぱり○○がよかった……」と後悔するケースが少なくありません。
どのような家で生活すると楽しいのか・何があると便利なのか・何を重視してリノベーションすべきかなど、家族で意見を出し合って理想の暮らしを明確にすることが大切です。
イメージを固めるために、いくつかの間取りを見学しにいくのもおすすめ。より具体的に理想の生活を想像できるようになるでしょう。
希望の工事ができるか確認してから物件を買う
中古マンションは、希望の工事ができるかどうかを必ず確認したうえで購入しましょう。
マンションは構造上の問題で希望の間取りが叶えられなかったり、リノベーションについてマンション独自のルールが設けられていたりと、一戸建てよりもリノベーションの制約が多いです。
売買契約をする前に、重要事項説明書や管理規約などをしっかり確認しましょう。
リフォーム会社といっしょに物件探しをする
リフォーム会社といっしょに物件探しをすることも、納得の家づくりを実現するための重要なポイント。
物件探しをする中で間取り図を見ただけでは、一般の方は希望の工事が叶うかどうかの判断は難しいですよね。
そこではじめからリノベーション後の「理想の住まい像」をリフォーム会社に伝えると、その条件が叶う物件探しをプロ目線でサポートしてくれます。また内見に同行してもらうと、必要な工事や問題点をしっかり見てもらうことができるでしょう。
より効率的に住まいづくりを進めるためには、リフォーム会社といっしょに探すのがおすすめです。
マンションのリノベーション物件事例5選
ここからは、スペースアップが手がけた「マンションのリノベーション物件」を5つ紹介します。どのような住まいがいいか、どこをリノベーションすればいいかなど、プランに迷っている人は参考にしてみてくださいね。
【事例1】上質な時間が流れるホテルのような癒し空間
築18年のマンション最上階物件をリノベーションした事例です。
もともとリフォーム済みの物件を購入しましたが、住宅設備の劣化が気になりLDKや水回りを中心にリノベーションしました。
「仕事の疲れが癒やされるホテルのような空間で暮らしたい」というご希望を叶えるべく、プランをご提案。マンション最上階ながら窓の断熱がされていなかったため、断熱改修も行うことにしました。
3mの開放的な天井や日当たりなど、物件がもつ魅力を最大限活かすプランニングにより、上質な時間が流れる希望どおりの癒やし空間に仕上がりました。
【事例2】フルリノベで憧れのブルックリンスタイルを実現
立地を重視して中古マンションを購入し、フルリノベーションした事例です。
もともとは3LDKの物件で、お部屋の雰囲気はオーナーさまの好みではなかったそう。水回りの設備劣化や、天井にも目立つヒビがあり、リノベーションを決意されました。
ご夫婦二人暮らしに合わせて部屋数を減らし、「広々とした空間でゆったり暮らしたい」というご希望に沿うようプランをご提案。ダークブルックリンスタイルが理想とのことで、アイアンやレザーを使ったインテリアを思う存分楽しめるような空間に。暮らしやすさはもちろん、建具や照明など細部までご夫婦のこだわりが詰まった住まいが完成しました。
【事例3】無垢のあたたかさと家族のつながりを感じる住まい
コストカットしながらも間取りを変更し、無垢の素材にこだわってリノベーションした事例です。
「家族の気配と無垢材のあたたかさが感じられる空間」という希望を叶えるべくプランをご提案し、家のどこからでもお子さまを見守れるようになりました。
必要ない壁や建具を取り払い、つながる空間とコストカットを同時に実現。その分無垢材の素材にはこだわって、お子さまの肌にもやさしい杉を選びました。
収納にも建具は使わず、あえてロールスクリーンを設置。開け閉めしやすく家事の時短にもつながるうえ、コストも抑えられます。
家族のつながりを感じられる空間で、いつでも安心して暮らせる理想の住まいへと生まれ変わりました。
【事例4】フレンチシックなLDKへリノベーション
空間の間仕切りをすべて取り払い、広々としたリビングダイニングにリノベーションした事例です。
フローリングや建具はホワイトウッドで統一し、「シンプルで落ち着く空間にしたい」というご希望に合わせてプランをご提案しました。
フレンチシックテイストのお部屋のアクセントとなっているキッチン横のブラックアイアンのパネルは、奥さまがデザインを考え職人さんと作りあげたアイテムです。
窓際に設置した収納可能な室内干しスペースは、ちょっとした家事の不便さを解消。内装の見た目はもちろん、住みやすさや家事のしやすさにもとことんこだわってリノベーションを行いました。
【事例5】キッチンリノベで贅沢大人空間
壁向きL型キッチンから、対面式U型キッチンへリノベーションした事例です。
お料理好きのご夫婦は、ご家族に背を向けて料理することに寂しさを感じていたそう。そこで、ご家族やご友人とおしゃべりしながら存分に料理を楽しめるよう、対面式U型キッチンをご提案しました。
美しい木目のキッチンカウンターにはおしゃれなペンダントライトが照らされ、カウンター近くに設置した造作棚からお酒を取り出せば、素敵なバーへと早変わり。大人ならではの贅沢な空間が広がります。
キッチンの床材はお手入れしやすいようタイルを選び、お掃除も楽々。キッチン背面に作った収納力抜群の棚は、使うときだけ家電を引き出せて普段はすっきり隠せます。
掃除や片付けの負担を減らしつつ、大好きなお料理やお酒を存分に楽しめる大人空間へと仕上がりました。
まとめ
今回は、中古マンションのリノベーション物件について解説しました。新築よりも物件価格が安く資産価値が安定している中古マンションは、リノベーションすることで理想の住まいへと生まれ変わります。
リノベーションの施工方法や考え方はさまざまで、正解はありません。なにを重視するのか、どのくらい費用をかけるのかは人それぞれです。物件選びのポイントやリノベーションの注意点を参考にしていただき、納得の住まいを手に入れましょう。
スペースアップでは今回紹介した事例以外にも、多くのリノベーション実績があります。予算内でご希望のリノベーションが実現できるようプランニングを行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。
記事の監修者
リフォームアドバイザー
藤本塁
お客様のお困りごとやご要望を伺い、提案から完工までをトータルでサポート。お客様からのご依頼に合わせて、豊富な知識と経験を駆使し、安心安全快適な暮らしをご提案。商品の特性や選び方から費用の目安など、理想の暮らしをご検討する際のポイントや注意点を、わかりやすくお伝えします。
お客様のお困りごとやご要望を伺い、提案から完工までをトータルでサポート。お客様からのご依頼に合わせて、豊富な知識と経験を駆使し、安心安全快適な暮らしをご提案。商品の特性や選び方から費用の目安など、理想の暮らしをご検討する際のポイントや注意点を、わかりやすくお伝えします。
